Коротко
Доход от продажи квартиры освобождается от подоходного налога, если это единственная квартира, которую гражданин продаёт в течение пяти лет. Правило действует по каждому виду имущества отдельно: квартира, дом, дача, гараж, машино-место, земельный участок. Налогообложение начинается со второй продажи имущества того же вида (п. 44 ст. 208 Налогового кодекса). Квартира, полученная по наследству, под это правило не подпадает: её продажа освобождена независимо от него.
Для кого: для риэлтеров, которые готовятся к аттестации и объясняют клиентам налоговые последствия сделки, и для тех, кто продаёт жильё.
Когда доход от продажи квартиры освобождается от налога?
«в течение пяти лет (в том числе путем продажи, мены, ренты) одного не завершенного строительством капитального строения (здания, сооружения), расположенного на земельном участке, предоставленном для строительства и обслуживания жилого дома, садоводства, дачного строительства, одного жилого дома с хозяйственными постройками (при их наличии), одной квартиры, одной дачи, одного садового домика с хозяйственными постройками (при их наличии), одного гаража, одного машино-места, одного земельного участка, принадлежащих им на праве собственности (доли в праве собственности на указанное имущество).»
Это перечень доходов, которые освобождаются от подоходного налога с физических лиц. Он относится к налоговым резидентам Республики Беларусь. Граждане Республики Беларусь, которые резидентами не признаются, получают такое же освобождение по отдельному положению того же пункта.
Обратите внимание на скобки: в пятилетний счёт входят продажа, мена и рента, то есть любое возмездное отчуждение, а не только договор купли-продажи. И права на долю в квартире считаются так же, как и права на целую.
Как считается пятилетний срок и что значит «второе отчуждение»?
«Исчисление пятилетнего срока производится с даты последнего возмездного отчуждения имущества, относящегося к одному виду. Налогообложение доходов, полученных от возмездного отчуждения имущества, относящегося к одному виду, осуществляется начиная со второго возмездного отчуждения такого вида имущества. При отчуждении в течение одного дня двух и более единиц имущества, относящегося к одному виду, право определения очередности совершения сделок предоставляется плательщику.»
- Срок считают от даты последнего возмездного отчуждения имущества того же вида, а не от даты покупки.
- Первая продажа квартиры в пятилетнем периоде освобождена. Налог начинается со второй продажи квартиры.
- Квартира и дача относятся к разным видам, поэтому продажа квартиры не мешает продать дачу в тот же период без налога.
- Если в один день продаются две квартиры, продавец сам решает, какую считать первой.
Что не подпадает под это правило?
Освобождение не распространяется на доходы, полученные от продажи имущества в связи с предпринимательской деятельностью, в том числе от амортизируемого имущества, по которому в деле учитывали амортизацию. Это отдельная оговорка в самом пункте.
«имущества, полученного плательщиком по наследству, независимо от порядка, предусмотренного абзацами вторым - четвертым настоящей части.»
То есть квартира, которая досталась по наследству, освобождена от налога при продаже сама по себе: пятилетний счёт и «одна квартира» здесь не применяются.
Что проверить риэлтеру перед сделкой?
- Сколько квартир и по какой дате продавец отчуждал за последние пять лет, включая мену и ренту.
- Резидент ли продавец (для освобождения важен налоговый статус).
- Продаётся ли имущество по наследству, это отдельное основание освобождения.
- Не относится ли продажа к предпринимательской деятельности продавца.
- Если налог всё же возникает, ставку, сроки декларации и порядок уплаты нужно брать из главы кодекса о подоходном налоге: в этой статье они не разбираются.
Налоговый вопрос в вопросах аттестации встречается как отдельная тема. Весь блок собран в разделе налоговое законодательство, а пробный экзамен с таймером — здесь.
Частые вопросы
Платится ли налог при продаже квартиры в Беларуси?
Не платится, если это единственная квартира, которую вы продаёте в течение пяти лет: доход освобождён от подоходного налога (п. 44 ст. 208 Налогового кодекса). Налог возникает со второй продажи квартиры в этот период.
С какой даты считается пятилетний срок?
С даты последнего возмездного отчуждения имущества того же вида (продажи, мены, ренты), а не с даты покупки.
Облагается ли налогом продажа квартиры, полученной по наследству?
Нет. Имущество, полученное по наследству, освобождается независимо от правила «одна квартира за пять лет».
Можно ли продать квартиру и дачу в один период без налога?
Да. Квартира и дача относятся к разным видам имущества, правило считается по каждому виду отдельно.
Источники
- Налоговый кодекс Республики Беларусь (особенная часть), ред. от 30.12.2025.
Читайте также
RealtyPro AI — платформа подготовки к аттестации риэлтера в Беларуси: вопросы, конспекты и кейсы по программе Министерства юстиции, у каждого ответа ссылка на норму.
Проверить себя: пробный тест