Коротко
Задаток — денежная сумма, которую одна сторона договора передаёт другой в счёт платежей по договору в доказательство его заключения и в обеспечение исполнения. Соглашение о задатке всегда составляется письменно, независимо от суммы (ст. 351 ГК). Если сделка сорвалась по вине давшего задаток, он остаётся у получателя; если по вине получившего, тот возвращает двойную сумму (ст. 352 ГК). Без письменного соглашения деньги считаются авансом.
Для кого: для риэлтеров, которые оформляют предварительные договоры и соглашения о задатке, и для тех, кто покупает или продаёт жильё.
Что такое задаток и в какой форме он оформляется?
«Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.»
«Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.»
Задаток выполняет две функции сразу: подтверждает, что договор заключён, и обеспечивает его исполнение. Сумма зачитывается в счёт платежей по договору. Письменная форма нужна всегда, даже если сумма небольшая.
Чем задаток отличается от аванса?
«В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.»
| Задаток | Аванс | |
|---|---|---|
| Письменное соглашение | Обязательно | Не требуется |
| Если сделка сорвалась по вине давшего | Остаётся у получателя | Подлежит возврату |
| Если сделка сорвалась по вине получившего | Возвращается в двойном размере | Возвращается в той же сумме |
Если письменного соглашения нет, деньги будут считаться авансом. Тогда вернуть их можно будет в той же сумме, а «двойной» ответственности у получателя не возникнет. Поэтому слово «задаток» в расписке без отдельного соглашения мало что значит.
Что будет, если сделка сорвётся?
«При прекращении обязательства, обеспеченного задатком, до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 386) задаток должен быть возвращен.»
«Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.»
- Стороны договорились отказаться от сделки или исполнить её стало невозможно: задаток возвращается.
- Сделку сорвал покупатель, давший задаток: он его теряет.
- Сделку сорвал продавец, получивший задаток: он возвращает двойную сумму.
«Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.»
Если убытки больше задатка, виновная сторона платит разницу: сумма задатка в этом случае зачитывается. Договор может предусмотреть другое правило.
Можно ли внести задаток по предварительному договору?
«Если иное не предусмотрено законодательными актами, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 399), если по основному договору сторона, выдающая задаток, обязана будет произвести платежи другой стороне.»
Да: когда стороны подписали предварительный договор купли-продажи, задатком можно обеспечить обязательство заключить основной договор. После подписания основного договора задаток обеспечивает уже его исполнение.
Что проверить риэлтеру при оформлении задатка?
- Соглашение о задатке составлено письменно, в нём прямо написано «задаток», а не только «предоплата» или «аванс».
- Указано, в счёт каких платежей по какому договору передаётся сумма.
- Прописаны последствия: что с суммой, если откажется покупатель, и что, если откажется продавец.
- Если договор предусматривает убытки сверх задатка или иное правило, оно записано явно.
Обеспечение обязательств и задаток входят в программу аттестации по гражданскому законодательству: раздел «Гражданское законодательство». Потренироваться можно в пробном тесте.
Частые вопросы
Чем задаток отличается от аванса?
Задаток оформляется письменным соглашением и обеспечивает исполнение договора: при срыве по вине давшего он остаётся у получателя, при срыве по вине получившего возвращается вдвойне. Аванс просто возвращается в той же сумме (ст. 351, 352 ГК).
Нужно ли письменное соглашение о задатке?
Да, всегда, независимо от суммы (п. 2 ст. 351 ГК). Без него деньги считаются авансом, если не доказано иное.
Что будет с задатком, если продавец передумал?
Если за срыв договора ответственен продавец, получивший задаток, он обязан вернуть покупателю двойную сумму (п. 2 ст. 352 ГК).
Можно ли внести задаток при подписании предварительного договора?
Да, по соглашению сторон задатком можно обеспечить обязательство заключить основной договор (п. 4 ст. 351 ГК).
Источники
- Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З, с изменениями, внесёнными Законом от 16 марта 2026 г. № 134-З.
Читайте также
RealtyPro AI — платформа подготовки к аттестации риэлтера в Беларуси: вопросы, конспекты и кейсы по программе Министерства юстиции, у каждого ответа ссылка на норму.
Проверить себя: пробный тест